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  那麼在這裡我尤其要特別感謝我們今天在座的300傢商用寫字樓代理商夥伴，因為你們支持我們才有今天推介會召開，我們在2011年還有2012年我們舉辦三屆代理推介會，我們最多是兩個項目，今天是九個項目，對我們來說也是挑戰，希望大傢給建議和批評。

  天驥智谷王志強：毛坯。

  另外今天我們有幸邀請到的中原地產、上古經濟、樂工場、二十一世紀不動產、中天大業、萬利銀行、世紀飛翔、望京質地等300傢寫字樓代理公司領導和代表，時間關系不一一做介紹歡迎你們。

  商務花園做最簡單介紹，今天說比較簡單一點，綠色辦公交通不太擁堵，良好企業形象，一個Logo出現樓的頂端，用我們自身企業，我們現在辦公面積應該接近40到50立方我們企業員工人工辦公面積，工作時間很自由，不受中央空調限制，還有很多我們今天不做過多闡述瞭。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-19/14162115072.shtml

  天驥智谷 王志強：各位同行下午好！首先就是我是自我介紹一下，我是北京天驥智谷營銷總監王志強，首先我想代表今天其實幾個我們開發商同時對劉總表示感謝，這種平臺搭建對我們項目銷售是非常非常重要的，我們現在很多項目其實銷售還是渠道為王，把這麼多行業精英做一起機會其實一年不會有幾次，謝謝劉總。

  這是我們項目產品也是目前租售一個情況，相信在座各位同仁比較感興趣，黃色部分是待售，部分是租賃部分，下面這個位置是我們一些以南城郊客戶，我們項目以整棟或者整層租售為主，這是我們租售相關信息，大傢座位上有我們項目介紹，我們項目除瞭首二層配套，整體價格在5到12這是商業，招商主要一項是金融餐飲便利店等等，主要是為瞭人綜合配套服務。

  項目價格我們目前是考慮的是整層推售，項目目前中低區均價兩千二，我們有一句話叫"北京五環外，天津市中心"我想有兩萬塊錢不如到天津市中心置業，希望各位朋友把最有價值的項目，推薦最優質客人，準備三道比較簡單問題，希望各位同仁踴躍回答，中央廣場天津所在老城區區域有多少年歷史？

  第四個規劃優勢

  然後我們項目，我們項目就是，因為大傢做銷售我們做同行，簡單匯報一下我們項目去年銷售情況，2012年成功招商11棟接近4個億銷售額，今年就是開始到現在基本上應該快完成今年全年的任務，而且實際上我們也不誇張說，也會出現房源緊張局面最近會有這種局面，客戶選擇最有說服力的表現。

  第三是交通優勢

  亦莊國際新城規劃，它的規劃到2020年人口達到80萬，實際上各種配套實際按10萬配套做的，第三北京大發展，包括經濟報紙也好，包括第二機場的建設，北京市政府滿意程度投資比例非常大。這是環渤海經濟圈一個圖，亦莊整個位置，沿著北京、天津包括河北一個非常重要的要塞位置。這是亦莊整個新的規劃，這是京津唐高速，這是六環這是五環，整個亦莊大概區域，這是一些政策上優勢，

  中關村大部分世界五百強在這個中心裡面，業界口碑非常好，這是A類產品。B類產品是望京，但同樣做得最好。上一批產品收購價值成交價三萬五，萬達成交價兩萬二，我們是三萬五。這個項目目前的A座整體賣給瞭搜狐、暢遊整售價格超過10億，搜狐暢遊在這裡面做一個最大網絡研發專心，網絡遊戲研發專心，正由於此把整個項目來去銷售，對整個項目辦石景山CMD玩股票知道有版塊，是科技媒體和通信而這些版塊真正目前最新的企業。

  配置優勢

  天津中糧廣場代表：很榮幸借這個機會帶來天津最優質的寫字樓，這個項目叫中糧廣場，聽到這個項目名字我想大傢第一時間聯想到北京中糧廣場，天津與北京的中糧廣場都是在中糧之下，從品牌、地段、產品來向大傢介紹。

  從天津站可以30分鐘到北京南站，天津西站非常順利到京滬高鐵沿線主要城市，通過這裡地鐵延長線可以非常方便到天津瀕海國際機場，從這張圖看到天津這幾年軌道交通成為相對較快發展城市，我們可以看到我們項目恰好是在天津軌道交通維和一個區域，一號、二、三號線維和區域，我想商業的格局會隨著這個城市軌道交通發展而改變，就像北京一樣最早丈量是你與天安門距離，今天可能丈量你與國貿區域，國貿區域CBD發展與這個城市軌道發展是息息相關，我想天津這樣軌道快速發展對整個區域價值帶來很好提升和促進的。

  第一獨棟獨享獨傢冠名

  第二獨創360度景觀環繞，100%生態體驗

  (視頻)

  VRV多聯機空調，分層控制，分戶劑量自由掌控，跟傳統寫字樓中央空調最大區別在於，時間很自由，不是說下班就受到影響不會有這種情況出現。

  下面就我給簡單介紹一下我們這個項目，我們項目天驥智谷，我們叫世界企業的總部商務花園，名字看起來我們是商務花園項目這是我們特性，我在介紹項目之前其實簡單幾個小的理念跟大傢分享一下。

  提問：謝謝。

  2.簽約後一次性發放傭金，跟付款沒有太直接關系。

  下面剛才說都是北京的項目，下面來有請天津的寫字樓項目，有請天津中糧廣場代表丁昶文先生。

  天橋大廈代表：目前對企業行業資質沒有要求。

  給大傢分享一下去年城市中軸線線上靠這邊位置，分別產生天津近期兩份地王，一是去年上半年時候由中海投資天津項目樓面地價大傢一萬三，可見眾多國內知名開發商對城市中軸線偏愛，從這張圖上可以非常清晰看到它的一個路網狀況，是地鐵二號線上半，具體一號線是五分鐘步行過程，從大悅城到天津的火車站是兩站地鐵的車程10分鐘一個車程距離，到天西站也是兩站地鐵車程十分鐘距離，我想最早城市火車站一定位於城市最核心最好一個地段。

  提問：想問一下車位怎麼算？

  提問：價格多少？

  主持人：感謝蔡總致詞，下面我們還有請外資代理行代表，高緯環球中國區董事周鴻輝為大傢致詞，有請周總。

  所以我想其實寫字樓市場，無論綜合體還是寫字樓市場發展到今天有幾個核心問題需要解決，第一個核心問題城市發展階段，一個綜合題你要去定位它的時候，應該考慮這個城市發展階段，是什麼城市？是天津還是北京，是石傢莊還是邯鄲，不是說這個城市不可以有綜合體，要考慮城市發展階段。

  融科創意產業中心項目代表王總：先介紹一下自己公司，我們公司叫上古經濟，相信很多代理行同行們都對我們有所瞭解。我們做寫字樓比較長，後來等於說到現在十年時間做得很好，一開始大傢都對寫字樓不好做，我相信這兩年從2011年開始北京寫字樓發展非常迅猛，非常好。

  天驥智谷王志強：現房報價一萬兩千五。

圖為 第四屆全國寫字樓聯合代理推介會現場

  天橋大廈代表：目前有一個解決方案，未來大劇場那邊看能不能共享一部分車位，目前車位有這個問題，已經是商業，大概配置是一萬平米四五十個，車位肯定要達到這個要求，但是我們產品確實按甲級標準來做，這個可以具體再談。

  這是周圍一些物業情況基本是這樣，樓是兩個這樣水晶型東西，這是整個規劃情況，這方面一些標準是C類標準，大傢可以參觀一下看是什麼樣，戶型劃分，我們目前戶型在兩百左右，兩百左右事實上是最適合中小公司辦公面積，但是一般如果說我們一些大的公司可以拿更多的，一層一千多平米非常好我想說這個樓還有剩餘產品是這樣的情況，底下一到七層，目前還在半流，會時時打開進行銷售，另外這個樓底下還有一萬兩千平米，我們準備拿出一部分銷售，這個樓上光搜狐暢遊員工達到六萬深，這些是人是商業目標消費群體，我對這個項目介紹就到這兒，大傢有什麼問題。

  第一次開盤隻幹通知整層客戶所有樓層都賣完，第二次開盤通知買兩套以上的，而且一次性付款的客戶，買兩套以下的或者有貸款客戶沒敢通知都賣完瞭。但是我想說這個項目本身的優點，也說明現在市場的熱度。融科這邊不多介紹，是聯想旗下企業聯想五百強，劉總是中國企業的教父，這塊兒不多說大傢都很清楚，旗下企業非常非常多包括聯想，包括大傢知道的這些都是聯想的企業，版塊非常非常多。

  跟代理公司傭金1%傭金是這樣，國企沒幹過這事，跟咱們專業渠道合作，原來可能也有成功的都是一室一億，這次我們是特別被這個事形成制度文件大傢不用擔心，肯定我們會兌現丟沒有任何的問題，還有一個大傢可能關註客服確認這一塊兒，我們實行這個首確認制推薦客戶提供客戶信息帶客戶上門，最好帶客戶上門，我們當時第一時間跟我們數據庫當經紀人面進行比對，隻要沒有成OK，簽字就可以，成交到我那領錢就行，我先做出對客戶圈一個承諾，特別提出我們關於融資政策，大傢知道買房首付30%二手房到60%，其他一般在50%首付，企業有貸五年，個人有代十年，這是因為基於我們開發商整體實力，戰略銀行提供特別受信，我們發現買房子時候，有的企業這種民營特別快，有的所謂央企什麼決策中心太慢，半年、一年就買，私人老板特別快，希望大傢盡早取得收益，現金流容易產生問題，一下首付50%造成現金流壓力，我們提出特別售謦，我們首付比例可以降到40%這是合理合法，不像有的開發商給予融資，我們這是合理合法給予40%首付款，另外40%當中30%我們還可以提供流動資金，不需要格外提供抵押物，什麼概念，客戶比如這房子四千萬首付應該兩千萬，在這買首付一千六百萬就可以瞭，那麼一千六百萬當中一千二百萬還可以由銀行提供流動資金貸款，但這種貸款不能分年還，按每年還復習，可能還要拿一千六百萬，畢竟給你貸款融資機會，再需要的話一千二百萬可以拿走再用，實際對於企業來講非常劃算，以咱們正規金融機構就是銀行獲取低息融資貸款解決企業現金流，實際承建基金占投資留10%，完全可以解決需求，我不想所有產業園或者寫字樓能夠做到這樣的政策。有一定時效性供今年3月10日開始到明年3月10日，看做情況效果怎麼樣，關鍵確實能降低企業融資成本，各位跟企業推薦項目時把活動說一下，實際上變相給企業融出很多資金，房價可能比我現在公佈相對於來講還是要低，就是這麼一個概念，謝謝主持人，謝謝大傢。

  本次我們推介會將通過新浪網、搜房網和和訊網、搜狐焦點網進行全程直播，還和經濟時報、北京商報、經濟觀察報等主流媒體大力宣傳和支持，請允許我向大傢介紹各位到場項目代表各位領導各位嘉賓：

  第三獨棟屋頂花園

  可能認為商業附帶一些水和電，我們做瞭一個比較，我們洋房部分隻有水和燃起是商業的，如果核算下來它的單價，其實每平米比純住部分多花十五到三十元左右。園區的開發，我們這部分園區很講究藝術氛圍，整體園區，一個入住企業，一個為入住園區業主，像藝術園區兩個中心，這兩個展館是屬於我們天津地區免費工藝產品，我們業主園區和企業免費對外開放，會不定期舉行大型展覽和工藝品展示，最重要一個景觀墻，整個貫穿我們園區所有地方，仿造美國公園制造的，在這個墻上喝咖啡還有露天電影大傢可以享受一些生活。

  然後介紹一下項目大致一個售價，目前整個項目是地上35層，地上建面約64000平，分高中低三個段，我們拿出來銷售低區段和高區段，除瞭中糧在天津地產的兩個項目公司之外會把中糧在天津關聯的版塊公司在這邊做一個集合辦公。

  以上就是我們項目一個優勢，最後就是，因為今天是個推介會，針對推介會做瞭一次渠道政策一個優惠階段性的，大概有這麼三點，最重要的三點。

  3.不是定制或者怎麼樣實實在在看房，有現房房源，應該在8月份之前肯定要交層，這是三個非常重要的，對本次活動的優惠政策，希望在座各位就是，應該是非常歡迎大傢來我們項目來參觀，更希望大傢如果有意向的話帶客戶來我們項目洽談，謝謝大傢。

  燃起入戶，給企業更多溫暖

  天驥智谷王志強：你是說雙層優惠政策，本身就兩套政策，一種經濟開發區，一個中關村政策，有一份整理過政策厚的冊子，政策比較多，個戶根據不同的情況給推薦，大部分客戶入住以後才能有更詳細的瞭解。

  整個分為三期是多功能用地，將來商業也好、標準的寫字樓配套，包括會所，還有產業園區比較關註的宿舍配套挺全面的。

  第五政府對商業花園的支持，做瞭很多政策，政府相對不會受到各種各樣調控或者怎麼樣，我們是產業地產從來沒有的情況。

  提問：我們項目對於入住企業有沒有資質要求？

  主持人：感謝王總給我們做介紹非常詳細，接下來環節，安排給咱們各位代理人，看看有沒有關於天驥智谷這方面問題，大傢聽瞭這麼長時間肯定有些問題，可以踴躍舉手提問，哪位有問題示意我，現場給朋友準備小禮品送給大傢。

  提問：看到裡面有教育問題，在天津的話如果生活是要有一些子女上學。

  同步引入新風系統及空氣凈化系統

  融科智地創意是開發住宅和寫字樓這樣企業，開發寫字樓在中國一些城市，住宅遍佈中國。創意產業中心這邊，因為剛才劉總這邊已經介紹石景山很多情況不多說，這邊首先是CRD，而且整個周圍產業支撐都很強，石景山一個規劃，但是在這塊兒也說，其實目前中關村整個區域實際上發生很重要蛻變，蛻變就是什麼，原來個人一直很悲觀的說，因為我覺得中關村，中國企業在科技方面，事實上對世界推動作用非常小，無論說華威也好，甚至我們說聯想，實際原來一直做的事情就是OEM，我們沒有做到這樣大的創新，其實到現在為止，中國企業尤其中關村一些企業發生很大很大質變，我們操作非常非常多項目，確實感到澎湃發展活力，這些活力來源於我們創新和本土化的創意。我們看到網絡公司、通訊公司，我們知道利用IT平臺來做這樣一些娛樂公司都非常非常強，現在特點非常明顯，這些企業他們在中關村有時候已經很難找到適合他們的工業。

  簡單和大傢說一下，現在主要招樓上辦公，下面在底下一層還有點商業，大傢到我們現場去更多的瞭解。租金我們地段還是很好價格很便宜，展示性很好190米中軸線上面一個面。然後項目周邊對面我們天壇公園往北一大片綠化帶，未來所謂森林大道，從永定門到前門那片森林大道綠化，這是我們大堂高8米以石材為主，這個使用率還是比較高大概70%，以前這個項目是我們一個商場，收購過來之後改造瞭，所以層高還是有優勢，4.8到4.2高度，裝修主要是公共部分裝修，內部毛坯交房，這是目前一些招商情況，首層招完，員工餐廳招完瞭，還剩一些餐飲和展示和教育相關這種平臺。樓上就是辦公，天橋電視指揮部和天橋自己使用，還剩下一萬四千多米，團隊以我們合作戰略夥伴為主，物業公司是我們自己物業公司，對於我們個人我們在7月15日之前成交給個人獎勵0.2個月凈租金，歡迎大傢帶客戶去我們現場。駐場公司是我們自己公司和我們夥伴叫中原，謝謝大傢。

  品牌優勢

  這是我們項目整體概括，大傢看到是在這部分，一二三地塊為這些入住企業提供住宅部分，四號地塊呼叫中心地塊，呼叫中心也是天津行業地區發展空白，很多企業會有呼叫中心出席，規模是十人二十人，我們會專門做一個大型的呼叫中心服務，還有一部分我們服務於一些企業，一些企業有這些需求意向可以和我們公司直接簽訂協議，我們幫他做一些營銷。然後五八號地塊為這個企業配套商業部分，主要是餐飲商務部營銷，六、七、九號地塊兒服務外包和電子商務渠道業務，我們項目最大特點在於十號和十一號地塊兒做藝術街區，主要做一些工作室還有創意創新藝術類氛圍，一些企業可以直接在這個地塊兒進行產品研發，研發不好以後可以直接放到五八號地塊兒做前期產品銷售。

  歡迎大傢相聚五環大酒店，出席我們這次第四屆全國寫字樓聯合代理推介會先和大傢自我介紹一下，今天過來也看到下面有很多熟悉朋友一直在努力合作同仁們，我來自咱們房訊網戰略合作夥伴，我是樂工場合作總監我姓苗，很榮幸今天以主持人身份來和大傢體驗這次盛會。

  園區感覺比較生態配套，剛才介紹所有園區內部生態，園區外部有73萬平米金海湖，還有我們項目塘沽地區還有濱海區生態公園，這個公園達到460萬平方米。

  我們利用龍頭企業目前基層以上銷售百分比，所以這個進展非常非常不容易。我們在銷售過程中，我們同樣註重於周圍的挖掘。暢遊最開始賣三萬左右，三萬左右什麼意思？你是一個企業在旁邊阻一個辦公間，每個月交的房租和月供是一樣，發現原來交房租沒用給大傢交沒有用，大量跟TMT相關產業公司都買這個項目，這個項目投入非常高，所以我覺得對於寫字樓而言，我們一直在很重要的平臺，但也不是沒有投資的。

  政策這塊兒咱這也是雙效園區，主要中關村政策，中關村針對高科技企業，如果有的企業不是高科技傳統行業怎麼辦，沒關系，咱們當地政府也給予相關支持，很多企業關註就是解決戶口，反稅，資金支持這當地都有，私下大傢感興趣可以向我政府政策文件。

  項目的整體高度是180米，整個大悅城城市綜合題整體規劃是由美國阿提Q做媒體規劃，代表作美國白宮和迪斯尼樂園。講一下城市配套，我們項目跟整個購物中心得以共享1785個地下車位，讓您停車更加從容，項目大堂提供12.3米。

  因為今天是我們介紹，我把我們項目整個優勢我總結一下十大優勢，這樣方便大傢會記我們項目，有比較深刻印象。優勢首先分四部分，區域價值有三項，項目價值有三項，品牌價值有三項最後是投資價值。

  融科創意產業中心項目代表王總：是獨立商業，一開始作為整租考慮，後來聯想這個體系要上市，所以把這塊兒拿出來進行銷售，這塊兒體現他們對於整個商業一個負責任的態度，這樣保證地下商業整體活力，商業原來是自食的狀態，地下商業主通道達到8米4，這個是區域內非常好的商業，不要忘瞭這周圍是石景山遊樂園，到周末的時候還是有一定很大的客流量，這個周圍其實能夠提供給這些傢庭消費並不多，對於地下商業定位有幾塊。

  我們項目位於石景山區北二區核心位置，整體交通路線是非常方便，主要是地鐵1號線新開通6號線已經到四環五路居，將來直接修通到門頭溝2016年就開通，還有最大優勢，本身石景山原來八大城區之一，另外就是說自然景觀跟風景是整個城區是最最好的，也是石景山區一直做北京氧吧，北京市植物園、香山，包括八大處公園都在我們周邊，我們項目就在八大處公園底下。項目周邊屬於市區整體周邊設施，包括商業、教育、市政等等，要比其他郊縣項目豐富得多，完善的多，是一個很大的優勢，這是我們項目產品，這是一個鳥瞰圖整體的規劃，分A、B、C三個區域，占地面積一共是135畝，建築面積26萬平米，目前是全現房，最低8層，最高14層板式結構組合構成的。

內容來自sina新聞

  提問：想問一下咱們出售越小的辦公樓面積和最大？

  主持人：感謝王總。剛才給我們天驥智谷項目，確實是這樣現在產業園區是我們關註比較多比較火的形態，包括使用率，然後這種自由定制，我們傳統寫字樓所不具備的特點，謝謝王總。接下來有請中關村科技園區石景山西山匯項目代表劉輝先生為我們介紹西山匯的項目，有請劉先生。

  我們整個辦公樓跟大傢分享，整層隻有一傢客戶或兩傢客戶，所以整棟服務企業隻有九到十五傢。我們的銳創大廈一個定位，因為近鄰央視，銳創大廈定位就以央視許多的關聯公司以他們為主，但是並不是全是，也會有金融投資公司，包括其他外資北京辦事處這些可能都是我們潛在客戶群體。

  這種項目綠化比較好，我們整個園區分成五個組團叫組團式園綠化，沒有什麼購物中心產品純是獨棟，完全可以彰顯企業個性，獨棟其實比寫字樓好就在這兒，企業完全這裡面一個人可以做主，知道企業做民主品牌自己衛生間馬桶幹都特別好，一般公共寫字樓不可能擺公共區間，完全可以彰顯企業個性。另外剛才說純獨棟，我們也有些設計理念維和式和開放聯排式在於有相對獨立私密性花園，能夠實現完全分離，一個地塊享受五中不同特色園林。

  到底想長期持有還是想快速變現。十年前想成為長期持有，現在成為房地產商，以後可能成為最大的房地產商。

  融科創意產業中心項目代表王總：融科有非常強大的招商團隊，這方面也一樣，我們會給業主提供最好的招商服務。

  提問：車位比較少有辦法解決嗎？

  劉凱：各位代理商夥伴，各位開發商夥伴大傢下午好！

  這個是商業實景圖，采光非常通透，展示面良好。標準層是3700平米，最小開間是233平米，樓板承重200公斤，公共區域屬於精裝繳付，租賃屬於毛坯狀態，這是辦公區實景圖大傢可以看一下。

  蔡宇翔：首先非常感謝房訊網這次邀請，自身覺得首先我們要祝賀這次第四屆的聯合代理會，我們都知道在住宅市場不景氣市場，寫字樓市場成為契機，作為商業領域打拼這麼多年，我今天想和大傢分享是心態問題。作為我們老說甲方，也就是我們聯合代理這些項目，我們一直叫做衣食父母，這是我們說的，我們可能看到這些衣食父母是不是隻是供給我們，我們在未來市場感受城市相依。在我們心態上作為現在契機來說，一個好的經紀人看準時機，看準現在心態上，我們這些項目都是我們一個發展和一個賺錢的機會。

  第二就是我們項目政策優勢

  然後石景山區這兩年發展是越來越受北京市政府大力的扶持與支持，然後有很多相關優惠政策，這裡面我不給大傢做過多介紹，因為大傢亦莊政府王總也說瞭，項目政策非常非常多，綜合概括起來不管進企業是金融類、科技類、經營類、商貿類的，哪個類企業都是針對相關企業制定完善的優惠政策。

  銳創大廈代表：忘瞭跟但是分享，銳創大廈所在地理位置朝陽路，很多朋友對這個地點很熟悉，銳創大廈遺留很多年爛尾樓，也就是因為它是一個有十七年歷史一個樓，所以我們車位並不是很充足，這個也是我們軟肋之一，那整棟樓一個車位可能在地上地下加起來之後隻有80個左右，這個需要我們後期和客戶進行接洽，對車位問題進行解決。

  然後現在中低區洽談天津這邊銀行為主金融機構目前有兩傢，相對較深的印象，考慮整個購物中心作為中糧長期持有運營這麼產業類物業，所以在這個中低區銷售客戶篩選上應該說是很嚴格，還是希望能夠借助北京各代理行同仁資源，能夠引進更優質一些客戶，因為我們知道27萬平米購物中心這邊的目前已經開業是一年多時間，到目前為止整體開戶率超過95%，剩下5%我們也在做一個調整，預計今年上半年會達到百分之百開戶，很多的品牌都是首次進京，然後把他們首次進京第一站在天津大悅城購物中心，希望就說未來的購物中心和寫字樓形成客戶資源一個匹配。

  簡單說一下我們集團的優勢，我們香港天驥智谷，我們作為專註於做商務花園這種幾個重點項目代表型項目，我們亦莊天驥智谷，還有天津、哈爾濱、上海、三亞包括深圳、重慶等地都有很多項目在洽談，這三個項目在今年內都會入市，我們現在是把天驥智谷作為整體品牌做這種商務花園。

  提問：賣散怎麼保證品質？

  天驥智谷王志強：我們面積是這樣，整個項目目前一期2400到4000多，去年銷售業績還不錯剩餘有四千，三千到四千戶型。二期馬上開工，二期有面積區間兩千到四千出現。

  我們作為以銷售為中心公司，對市場有一些自己的感受。其實寫字樓市場我也看到非常非常多的用途，我昨天晚上半夜兩點剛到的北京。最近找我們公司非常非常多，去各個地方看項目，我舉幾個例子，我去邯鄲，關於邯鄲有幾十萬平米綜合體，我到沈陽去看，發現沈陽好多好多綜合體，不到天津去看，發現天津到處都是綜合體，天津已經排名全國第一，最危險的城市。

  運營優勢

  南北區我們產品有相關一些產能定位，從整體規則上看，26萬平米辦公占總體比例差不多一多半，然後同整體經濟分佈來說，整體非常豐富，不管是小戶型需求，還是總棟辦公需求，然後綜合園區配套，整個目前來說隨著產業地產發展，包括我們項目自身在開發過程當中總結相關經驗，大傢不僅僅是關註產品本身，對於企業公司的經營，包括員工在裡面這些住行吃都是大傢非常關註的，所以說員工班車員工餐廳都是必備服務，我們公司大力發展這一塊兒業務。

  最後一點跟大傢說一下，目前跟各位同仁的合作，銷售提點為成交金額的1%到20%，租賃提點為一個月凈租金，利用這個平臺和大傢做資源共享，謝謝大傢！

  我們是一傢代理公司，今天我介紹一下融科項目，其實我們跟融科這邊是戰略合作，他們很多寫字樓項目交給我們來做，今天本來帶兩個項目，一個融科望京產業創新，和創意產業中心，創意產業中心在石景山，很不巧望京產業中心賣完瞭，因為望京那邊原來確實有很多很多故事要說，其實非常不容易，但現在我們項目望京賣完的時候，價格已經到五萬八，整個銷售量到五萬八，而且我們開盤那天一共去瞭大概有三百左右客戶，最後成交是這樣跟大傢匯報。

  中國智造e谷代表：應該是今年年底沒什麼太大問題。

  專業工業地產開發，其實工業地產開發和我們常規的住宅包括寫字樓其實也是有很大區別，裡面有很多專業東西。那麼現在這種專業工業地產開發商不是太多。第二二十年專業實力，足跡遍佈全國各地很多城市，那麼我們天驥智谷在市場上北京一個、天津一個，再過二十幾年之後我們天驥智谷在全國很多地方展示出來。

  主持人：尊敬的各位領導，各位來賓大傢下午好！

  產品優勢簡單提四點

  我們項目最大優勢座落在整個大悅城，城市綜合體之上的地鐵上綜合體，再介紹中糧這個品牌，我們瞭解是中糧食品鏈，另外我們這兩年看到大悅城系列是中糧另外一條鏈，目前大悅城產品已經有五個，北京西單，還有北京的朝北，以及上海、天津大悅城，現在中糧以大悅城來開發地產。

  天橋大廈代表：我們天橋項目跟大傢已經見過面，今天跟大傢再見一面給大傢帶來更多驚喜。

  整體我們的一個綜合優勢就是區域價值，在市中心，然後是CRD核心位置，然後我們是以數字媒體新一代互聯網，高薪技術研發等等行業為主題產業項目，以新技術新科技等等為龍頭帶動企業，這樣來我們園區企業層次比較高，我們會形成產業鏈，位置是非常的方便，到市區到相關機場等等都是非常方便。然後自然環境剛才也簡單說瞭，是我們燕京起源，一山一水八景八園，周邊配套還有項目產品總體不多介紹。

  主持人：我希望回答問題朋友舉手示意我們一下，把你對天津中糧疑問帶出來進行解答。

  我們配備瞭國際甲級寫字樓應有的措施，三重電力保證，預留10厘米網絡加工板，之前剛介紹過整個項目整體規劃設計是由美國阿提Q來做，深化設計是請建研院，項目室內軟裝是請日本，目前中糧集團在總部內裝由這傢公司來做，機電顧問是香港，交通顧問是香港弘達，物業由中糧集團自己物業公司來提供。

  提問：報價呢？

  第四獨享全采光下沉庭院

  提問：想問一下咱們這邊寫字樓多少平層？

  項目基本概括就是總建築面積32000平米，首層商業配套以及大房是7比9，建築總高度是33.9平米，使用率70%以上，容積率1.61。物業管理是金融街物業，建築公司是中介。

  現在市場需求產權，拿地門檻越來越高，很多企業政府投資強度稅收有很高要求，拿地有很高門檻，多少億投資，多少億納稅，現在有很多企業向城市化發展向郊區辦公，或者把會員平臺辦公，我們開發商應運而生做這種大量園中園項目，也是受政府支持的，這裡包括研發辦公，包括一些生活配套這也是為當地招商引資，所以政府也是比較支持的。另外大傢分享工業地產銷售跟辦公住宅有什麼區別，咱們在座做城裡，這裡面圈裡面都知道一個文件，2010年時候國土局發48號文實際上對工業地產興建產業地產有嚴格限制，一般型項目什麼商業辦公，可以預售就可以瞭，480規定所有工業地產是不允許銷售這是480號文初始文件，不是不支持，有人利用土地資源做其他的，在工業上做公寓做什麼其他一些不是政府主導一些東西，又留一個後門，可以銷售，但是允許銷售的話必須經過北京市京信委、發改委、國土局的同意才能銷售，帶客戶看工業地產時候，也要看看開發商有銷售資質。我們已經通過國委辦局政策評價，我們完全可以合理合法進行銷售的。

  提問：雙政策形式，在金融街接觸過有一項這樣，統屬金融街范圍之內，咱們這塊兒會不會發生這個問題。

  後目前我們天津也有項目，天津濱海還有內蒙國際企業大道都在開發，這是我們開發商見解為這個項目單獨成立項目開發公司，這個設計和我們長時間合作，北京設計研究院，我們建築風格有人說古典主義應該像學院派像學校感覺。我們總結瞭一個十大價值點。首先定義低碳高端產業園區運營商，北京開故股份所開發的大規模企業總部集群，帶來多大商機是不可估量的企業價格。在東南五環三區交匯非常潛力的區位價值，數百傢三千萬以上的投資企業集合，整個區大傢可以想像得到，現在也有性客戶頭兩天剛接山西，山西想買我們最大一萬二樓，正在和我們探討價格，為什麼純投資客戶也選我們這個園區，很多商業賣三五萬，算投資回報率一年也就4%到5%，這邊區域租金沒有這麼高，取得成本很低，算租金回報率算未來區域發展升值，因為你想房子從五萬漲到十萬有點困難，從一萬一漲到兩萬難度小多瞭，這可能是投資價值大。

  這是項目地塊一個情況，我目前手機推130、135兩個地塊，總見面是50萬，一共是120多個獨棟，面積剛才說兩千八、三千八，四千、五千大傢都可以選擇，房源全部來開放的，提到這個還提到產業地產另外一塊兒就是定制，因為可能有的項目有些大的公司對產品有特殊要求，比如帶一部分生產企業，如果有並制需求企業可以進行推進，開發商在周邊有很多這樣土地資源。

  主持人：提問環節到這兒，謝謝劉總。感謝劉總對我們西山匯介紹，確實這樣西部石景山老的工業園區，新價值新生命，還有我們西部的剛才劉總也講瞭，政府政策大力的扶持都是我們關註的一個亮點。先面還是西部一個項目，有請石景山八角融科創意產業中心項目代表王斌先生為我們介紹融科創意產業中心。

  大傢說的面積，然後三千到七千最大我們有一萬二這樣的產品，首層有坡，樓頂有花園，這是獨棟項目都有的，這是幾個戶型，戶型簡單說一下不說具體指標，使用率比一般寫字樓高，看到這個設計，核心是在交通最邊上，剩下平層完全自己可以隨意分割隨意來用，基本來講沒有什麼浪費，獨棟不存在其他分攤面，而且每個樓又送花園送面積，大傢也可以重點提一下。

  天津中糧廣場代表：我希望不單單您動心，也希望把最打動您這幾點價值傳遞給您客人，帶您客人一起到我們天津大悅城去感受一下實際的豐采和魅力，各位同仁還有什麼需要關心問題跟我們這邊交流。

  可能很多朋友對我們項目目前所處位置不是非常瞭解，那個地方狀況是什麼樣。亦莊路東區規劃潛力，整個亦莊現在儲備狀態不多，下面發展就是京唐高速往東發展。

  現在給大傢介紹一下我們項目一個優勢

  提問：車位多少錢？

  國際企業大道代表：謝謝大傢，我是北京京開北京企業大道經理個，實際上我北京最便宜的在我這兒。剛才有均價一萬兩千五，我們價格一萬兩千八，起價一萬一千多另外找我還能打折。大傢看PPT很累，想跟大傢分享一下關於做產業地產經驗，因為現在房地產來講，主要原來是住宅商業、寫字樓和一塊兒是綜合題，什麼叫產業地產，產業地產以土地為中心我自己理解，土地為中心就是各個城市成立這種經濟開發區為瞭招商引資吸引企業進來，然後讓企業拿地，企業進住，這是初始階段，很多產業以生產為主，大傢來興建產房，包括開發區未來發展，所謂產業地產實際上我跟人傢說簡單話，工業上建樓就是這麼簡單事情，為什麼我們項目便宜就在這兒，土地成本很低的，拿寫字樓用地什麼產業用地低很多，這樣在保證利用率情況下價格是非常低的，所以一萬一千多價格，我想象東南五環能以這個價格能買我的房子一點都不奇怪。

  山西山匯項目代表劉輝：包括以一棟樓B號樓將近一萬五千平米，這是為員工提供單身宿舍或者好一點公寓，這裡面可以節約？

  那麼作為我們國內商用房地產這一塊兒網絡媒體，還有整個傳播第一品牌，我們成立12年來產業樓綜合體可持續發展，商用房地產整個產業各個行業各個企業深度影響，2005年推出來叫做全職通，那麼其中有15萬活躍用戶，這個15萬活躍用戶當中80%我們知道代理公司和經紀人，這些用戶不僅是我們全職通用戶，而是我們房訊網忠實用戶。

  專業優勢

  在未來的日子裡，我也覺得希望祝願我們的每一次舉辦這種項目的時候，都會更多，人更密，機會更多也感謝大傢。

  國際企業企業大道代表：現在有幾傢，做寶馬汽車高配置的，另外像還有當地管委會也是我們合作方也是我們小股東在我們那購置樓，另外目前還有幾千像生物醫藥檢驗所，總的來講理工類企業相對多，傳統行業相對多倒覺得不是創意走在前沿，我個人感覺很多走在前沿沒錢，反而是機械設備搞建築有資金，最快當天就成交瞭，而且還有一個像專門搞物業買我房子說五年不動都行，所以這塊兒沒關系大膽推薦就行。

  科創十二，作為亦莊科技走廊在亦莊內和亦莊現有的榮華南路和北路是很重要的兩條。

  第三本項目定位綜合題、配套全面

  講一下項目地段，項目是位於城市最核心區域，這個是天城市發源地，天津的老城鄉，這個位置我打個比方就類似於北京的前門這樣一個城市最核心的位置，這是天津的老城區，天津可能我們知道很多道路都隨著城市和海河走向發生變化，和北京黃城正南正北有差異，天津唯一正南正北就是城鄉，我們大悅城項目恰好是在老城鄉城市中軸線最近的位置，我想一個城市的城市中軸線可能是城市的一個龍脈所在。

  主持人：看看各位有什麼問題可以向王總提問。

  提問：你好王總那天也去瞭項目參觀，想瞭解一下商業部分價格？

  融科創意產業中心項目代表王總：商業目前對外宣佈價格沒有完全訂，估計是兩萬多塊錢。

  提問：據我所知沒有獨立展示面和獨立出入口？

  這裡面有很多項，剛才其實說得很少，但是有很多項。這是最後一個優勢升值優勢

  第一塊兒寫字樓上午配套，第二給周邊居民來提供服務區域配套。第三塊提供給來這個地方進行遊玩提供傢庭配套，實際上主要對於孩子。

  提問：你好王總，我想問一下咱們項目提供精裝還是毛坯？

  1.把平時1%政策傭金上調為2%

  主持人：我們再一次用熱烈掌聲送給劉總，作為國內房地產媒體與整合品牌和領導者，房訊網成立12年來一直專註於寫字樓、產業地產、綜合體可持續發展，以及對經濟領域各個產業，各個行業，然後各個企業的深刻影響，下面我們有請21世紀不動產商業管理公司總經理蔡宇翔為我們致詞，有請蔡總。

  融科創意產業中心項目代表王總：整個在七十，其實在這個區域如果特別大的寫字樓並不是合適，對於小平米寫字樓作為比較合適，當時做這個寫字樓，適應他們中型，平層小的不是特別高，大概是，我印象中六七到七十之間。

  主持人：好，我們掌聲感謝王總對融科創意的介紹，謝謝王總。融科創意中心項目代理會也去現場參觀覺得非常高端項目，加上融科品牌，我想肯定沒有問題，大傢瞭解什麼樣的情況。

  另外我想說的是說，我們覺得就說作為一個代理公司，我們需要提供一些專業，提一些意見給業主雙方達到共贏，還有一個我們公司應該是提高我們自身水平，為行業做出貢獻，我今天就講這麼多，謝謝大傢。

  1993年香港來代理我們開始，包括外籍也好本土也好，那麼可以說是做出巨大貢獻。我覺得可以說如果沒有今天在座各位，那麼可能也就沒有今天北京寫字樓市場繁榮與發展，那麼我們今天我們有幸我們邀請到瞭包括五大行在內的300傢代理公司夥伴，那麼還有我們來自天津和北京的最新推出九個項目，希望構建一個開發商於代理商進行項目推介展示與洽談合作一個平臺。同時大傢也可以就營銷的模式整合營銷渠道進行探討和交流，那麼共同推動我們開發商還有代理公司，分享合作雙贏的這樣一個寫字樓營銷新時代的到來。

  重點強調兩個，從商務需求來強調。第一兩個機場，包括現在首都機場，包括已經開通第二國際機場。亦莊區兩個項目實際上距離應該基本30到40分鐘就可以到兩個國際機場。我們中央有四條高速，京滬、京哈高速，還有亦莊火車站，還有天津和唐山兩個港口，這個對商務需求是很重要。

  來介紹一下天津大悅城構成，占地面積8.9平方米，建築面積53萬平方米，各位代理界朋友，我們這邊特意準備三份小禮物帶給北京各位同仁，我就講PPT內容進行提問，希望大傢仔細聽一下。

  能夠更有效服務最終客戶，如何解決雙方所面臨信任危機，開發商與代理公司如何創新營銷模式，整合營銷渠道，迎來雙贏時代，開發商與代理公司需要一次項目展示，商業對接一次約會，希望介紹自己和瞭解對方機會，也更需要一個交流經驗，商討解決問題的平臺，那麼非常榮幸地首先有請今天推介會平臺發起者主辦者，我們房訊網董事長兼總裁劉凱先生為我們大傢致詞，掌聲有請劉總。

  在這條趁勢中軸線會聚很多城市級建築，包括最早天津電視塔，天津南海大學，天津大學可能是中國近代史第一所高等學府，包括天津電視臺，以及八十年代天津食品街，服裝街都分佈於天津城市中軸線之上，包括前兩年奧運分館都是在城市中軸線之上，城市中軸線價值和給城市帶來地表性建築。

  首先我們請天驥智谷商務花園的代表王志強先生為我們介紹天驥智谷商務花園，在介紹之後我們會給大傢安排提問時間，下面介紹時候請大傢認真聽取我們代表介紹情況，下面有請王志強先生。

  本次房地產調控背景下，實際上寫字樓這一塊兒也需要做出改變，寫字樓營銷也需要做出改變，我們覺得一場新的營銷變革正在來臨，我們今天這次活動也是創新活動，我們希望能夠為變革做出我們的，作為一個主流媒體這樣一個貢獻。

  我們房訊網發起活動，在座各位有些朋友參加過我們過去舉辦的活動，我們6月19日到20日聯合展開會，舉辦第五屆中國地產論壇，年底舉行寫字樓發展論壇年會，希望大傢報名，預祝今天推介會大傢有所收獲，相互認識，洽談合作，能夠做成交易，做成生意，這是我們初衷也是我們目的。最後希望歡迎大傢繼續關註我們房訊網，以及我們主辦品牌活動，謝謝大傢。

  整個大廈是設計17部電梯，讓你上上下下更加從容，項目單層面積是在2000平米一個平面，可以說相對適中一個平面，核心結構便於分割和使用，項目標準層層高是4.25，然後我們項目一到四層是跟購物中心連通，五到七層是4.8層高，在頂層有9.6內部空間小孔，可見這是我們提供更加豐富和多元化室內空間，應該說4.25層高，無論在天津哪怕在北京都是非常奢侈空間尺度，凈高不低於3米。

  挑幾個重點說一下，比如區財政貢獻30%到40%，龍頭企業一技一測，很多東西是很激動很靈活，包括政府服務和中介服務石景山區高速發展總結出很好的經驗，企業不管是咨詢、登記、註冊包括投融資，包括選房等等都有相應的部門，相應的人員，包括我們開發商跟我們自己物業公司，石景山園區管委會還有政府，四套班子一起成立綜合服務平臺是給企業提供全方位服務。

  這是上面主要參數在前面做瞭簡要介紹，預計項目的使用率會不低於70%，這是項目獲得一個榮譽，最重要榮譽可能是前不久築建部和中國建築協會做瞭2012年全國經典頒獎。

第四屆全國寫字樓聯合代理推介會開幕

  西山匯項目代表：大傢好，首先做一下自我介紹，我是來自於北京科技發展公司營銷部銷售經理劉輝，非常榮幸今天利用這個平臺給大傢講一下我們的項目，項目就是西山匯，首先請大傢看一下我們節選的視頻。

  也希望就說通過各位同仁為我們介紹更優質客戶，購物中心長期持有增加整個低塊價值逐步提升，商業對地塊價值拉動最大。東方廣場可能是經過瞭十幾年一個運營，它的租金從最初到現在少則翻瞭十幾倍，多則翻瞭幾十倍，中央大悅城綜合體項目也會有列車成長軌跡，購物中心沿整車城市中軸線展示面500米展示面非常壯觀，呈非常良性增長，同期增長超過北京朝北增長趨勢。

  第四屆全國寫字樓聯合代理推介會是由中國商用房地產媒體和信息服務第一品牌，房訊網發起並聯合舉辦自2004年起已經舉辦瞭中海地產、金融街三屆，在寫字樓業界產生巨大影響和好評，我們看到我們本次推介會主題是從營銷到贏銷，我們今天邀請瞭來自國際五大行中原地產包括國際代理五大行、中原地產、上古經紀、樂工場、譽翔安、21世紀不動產等300傢商用房地產代理經紀公司的領導和代表公司，天驥智谷、西山匯、融科創意產業中心、天橋藝術大廈、銳創大廈、順捷大廈，還有天津中國智造e谷、中糧廣場九個最新推出寫字項目，我們希望逐漸一個開發商與代理商與項目推進，展示與合作洽談的平臺，同時創新營銷模式、整合行銷渠道進行深入探討和交流，共同推動開發商與代理公司分享合作雙贏的寫字樓行銷新時代的來臨。

  回答：六百。

  提問：咱們是整棟。

  天津中糧廣場代表：剛才通過我的介紹各位認為中糧廣場給您印象最深的產品優勢是哪三點？

  回答：我覺得這優勢最大在天津市中心是一個，而且是一個便宜，而且還有一個就是說品質非常高。

  天津中糧廣場代表：還有嗎？便宜比較高總結為一點高性價比。下面第三個問題就說，您認為項目最核心的價值點也說出三個請另外一個朋友來說出來。

  回答：如果說我認為核心價值點，我感覺在天津中軸線將近六百年歷史位置特別好。第二價格跟北京比起來特別讓人動心，北京一廳兩萬多。第三在地圖上看連公路、地鐵、車站包括奧運整個氛圍非常優質，再加美國設計和日本內裝設計品質過關，性價比讓我動心。

  第一是就是我們去年整個北京物業租金水平，去年是北京全世界第七名，比前一年下降兩位，租金水平其實很高，在CBD、金融街、中關村這些超過瞭人均10塊錢，想說明就是高。

  提問：項目目前什麼狀況，什麼時候企業入住？

  天津中糧廣場代表：現在整體項目53平米，購物中心是2011年12月25日開業，目前已經一年多時間，公寓部分是今年9月13日交付，目前寫字樓到工程施工地28層，整個主題今年8月份完成，考慮到下一步室內精裝由日本來完成，可能設計的圖紙精高系數，我們預計整體交付會在2014年下半年，如果大宗買傢不需要帶裝修考慮毛坯的交付時間可以再提前。

  主持人：感謝丁總對天津項目介紹，再次感謝各位同仁，也再次感謝房訊網。聽完丁總介紹不知道大傢什麼感覺，反正我聽完瞭想去天津買瞭。剛才咱們說完天津中糧項目，接著說還是來自天津項目，右傾濱海新區中國智造e谷周萌博女士為我們介紹。

  中國智造e谷代表：我現在給大傢介紹一下我們公司在天津項目中國智造e谷，先跟大傢回顧一下我們2012年整個E谷銷售業績，我們2012年主要推出是住宅部分，在全天津市取得第四名成績，然後是2012年整體，我們是4月中旬開盤，12月我們銷售728套，平均月銷823套，住宅部分從今年已經開始，從去年年底基本上10月份開始進行招商工作進展，然後大概是在兩個月時間，然後我們已經有23傢企業簽訂戰略合作意向書，包括中國移動、中國電信，還有招商銀行等等一些企業，與七所高校簽訂，制定產學研目的，還有與濱海新區教育協會簽訂協議。

  第二要考慮主觀需求

  整體定位是文化創意、電子商務、服務外包產業基地，大傢給大傢介紹一下區委優勢，濱海最貴地方在開發區部分，我們項目離開發區和盤古老城區地方非常近。給大傢介紹一下我們整體項目主要概括，主打全產業鏈新經濟模式一個平臺，整體園區運營將實現每年100億銷售額，年綜合稅收超過3醫，每年培育一傢上市的企業。

  一般辦公企業很難有燃起在屋內，我們自己企業說我們會在自己會做食堂用，解決員工吃飯問題，還會有人做私人會所，邀請比較親密的朋友非常好的，前提條件有燃起入戶。

  這是我們項目區委優勢，我們講一下內部的，是距離天津市區三十分鐘開發區三十分鐘，距離機場隻有25分鐘，也就說我們項目區委優勢是比較發達的。這是我們寫字樓一個部分，我們分五個大部分，特權、資源、無憂、國際、主權。這是我們做簡要大體介紹，根據入住企業每個企業有定制優惠政策。

  天津是綠地成本優勢一線城市，首先是人員成本比較低和一些北京深圳廣州城市相比，人員工資起步是比較低，而且隨著天津教育這幾年發展是就業人員素質提升比較快的。這個是為我們所有入住企業提供一個配套完善，周邊最外希望一圈提供生活配套，還有運動基地方便這些入住企業為員工提供一些會館，休閑和運動主題會所。

  中間我們會對入住企業提供人力包括其他資金還有藝術，還有創意平臺支持。無憂商務是我們項目一直主打，為所有入住企業提供全產業服務平臺。包括這是一個幾大服務平臺支撐體系包括資金，一些拓展公路，還有基礎服務完善物業配套，入住企業可以享受員工食堂，像我們四號地塊兒整體建築部分提供大型食堂，在這個園區工作員工都可以到這個食堂來用餐，同時還會引進一些銀行，郵政一些基礎服務配套。增值服務方面會提供資金技術、人才、法物、渠道、物流等一些指導的服務。

  國際商務主要講到項目生態方面優勢，區別於其他大型寫字樓高端的一些，高密度的，我們是所有寫字樓三到十層左右，十層主要是移動樓，其他三到五層，提供更為便捷更人性化，舒適度比較高寫字樓辦公區域，所有地塊裡空中庭院設計，總體的環境就是我們綠化率非常高，所有企業可以在辦公的同時享受到一個天然一個生態辦公環境。

  入住企業會給他進行硬件定制全程運籌維護，很多辦公企業對網絡要求非常高，我們會有一些雙網絡系統，配備的話因為已經和移動和連通、電信運營商合作，會提供100兆帶寬，保證入住企業安全。這是我們四號地塊平面圖，分幾個樓座，所有面積區間是一百到八千平米之間，也可以整棟出售也可以單層出售。

  我們價格是一萬五一平，比中糧還要便宜。我們商業部分是可以借助外部商業空間，我們距離項目1.5公裡鋤就是一個種型高鐵的濱海站，年客流量達到850萬人，本身外部消費人口達到飽和層次，基數非常大，我們內部是我們自身商業街是兩萬平米，一線品牌專賣還有產品、娛樂，還有大型商超。

  因為本身中國智造e谷園區保證三萬常駐產業人口，E谷住宅本身有九千人口入住，周邊居住人口常住人口五萬人左右，消費人基數比較大。商戶部分是25到1800平米，產權有的為瞭滿足居住部分人口入餐或者其他悠閑娛樂，產權面積比較小，整體樓層是分層，整體外立面做瞭很多雕刻玻璃或者水晶主體，而且我們是邀請希曼色彩為整個園區，不單單是商業，整個園區都做瞭色彩規劃。

  所以我們整體的商業街也會把所有雕塑公共展示一些藝術品來放到整個園區裡面，可能在不同結點會放入藝術大師雕塑。我們商業價格一層在兩萬，二層是一萬五，三層是一萬，這是二號地塊住宅部分，也是去年首拍的項目，我們一號樓六號樓還有九、十號樓已經售謦瞭，再售是洋房是八層到頂，然後電梯。然後戶型是五十到一百二十平米，為瞭服務我們園區一部分產業人口，戶型做相對比較小，最小50平方米。我們87一平米兩室一廳的戶型，我們把所有居室們拉上是整個一棟墻，這樣顯得比較寬闊。

  人居景觀一軸兩帶三庭院景觀，一軸是我們在整個園區設計一套運動主軸，從這部分有一個是國際標準足球場，在我們園區裡，天津地區沒有的，保證一年四季都是常綠的，還有國際籃球場，極限運動基地一個是輪滑一個滑板，還有運動主題的會所，這是我們強調兩三個主觀設置，三個庭院是分佈在整個居住區部分，這是強調我們居住安全性。這個是我們住宅部分已經連續很多月在濱海地區銷售冠軍，我們價格是性價比比較高，高層才六千五，濱海很多部分是八千五而且是精裝產品，我們商業產權四十年不限購不限代，然後首付五層。

  從我們項目自身來講，員工上下班那麼地鐵，就想說一下地鐵是非常方便的。第三優勢是我們規劃優勢，簡單提低密度1.5容積率，高綠化率40%，這是我們項目整體鳥瞰圖，大傢可以感受一下這個情況。

  還有來自北京彰化花壇農地貸款的融科創意中心、天驥智谷、天橋藝術大廈、銳創大廈、順捷大廈歡迎你們！

  大傢進入園區講究教育配套，做瞭一個全球教育規劃，從幼兒園到小學、中學、大學都有一些。最後給大傢展示一下去年幾個活動，一個4月14日開辦當天有一千客戶來選房，還有連續2011、2012年包括今年參加外包國際峰會，這是我們去年年底跟我們所有企業的戰略合作答謝晚宴，在當時晚宴上和23傢企業參加意向合作，還有院校，校企合作簽訂，最後感謝大傢謝謝。

  主持人：有沒有問題關於天津項目大傢可以提問。

  提問：土地性質是什麼？

  中國智造e谷代表：四十年商業產權。

  提問：我聽說天津買房能夠解決一些戶口問題，這個項目能解決嗎？

  中國智造e谷代表：我們現在項目目前不可以，但我們公司領導正在和瀕海新區天津市政府協調。

  雙層中空LOW-E玻璃美觀大

  中國智造e谷代表：現在正在積極協調這個問題，招商同志在更新，已經初步達成可以落戶，但是現在還不是最終，還是在初步洽談階段。

  提問：有一個極限？

  可能大傢對這個項目直觀一個認識，下面用幾分鐘時間就項目一些具體情況給大傢做一些介紹。主要是從項目介紹，我們的產品相關的政策，以及跟大傢合作傭金的方式幾大塊。

  主持人：謝謝，我們感謝周女士，謝謝。我都說剛才在下面買丁總項目感覺挺好，聽完周總介紹真是非常有幸參加今天推介會，一下能接觸很多項目很多選擇，周總介紹是園區項目，確實產業園區非常火的形態，有區別於傳統辦公樓不同的特點，有自己鮮明的文化和特點。待會兒現場為大傢準備抽獎大獎的環節，如果到時候抽到瞭，我們在座的代理朋友沒有在，那多麼遺憾。

  下面我們繼續請出我們下一個項目代表，希望咱們領導介紹時候簡短，精簡，把最好效果表達出來。下面有請北京京開代表為我們介紹國際企業代表蔣輝先生。

  第三個問題其實還是非常關鍵的我們要考慮客戶發展階段，不同區域客戶就有不同的要求，同樣是一個山西的客戶，來北京買和在太原買是不一樣的。同樣一個客戶同時兼有瞭自用和投資很多種，各種各樣的需求，我們做上班物業做綜合體，做寫字樓的時候，很多時候從這些方面考慮，我個人認為可能今後兩年北京寫字樓會出現非常非常明顯的不平等的，可能有的寫字樓賣得非常非常好，非常非常快，有的寫字樓出現很大的問題，因為現在工業量可能在一兩年內很快回升。

  山西山匯項目代表劉輝：差不多一千五到三千價格不等，根據每戶面積大小。

  傭金基本也是1%租售也可以，體量比較大。大傢可以算一下基本一套房在三千多萬到一億五之間，各位如果帶來客戶隻要成交，也不設這種價格，帶來客戶跟我們同享受優惠，傭金差不多三十多萬到一百多萬這麼一單，希望大傢關註一下我們這個項目。

  PPT主要從區委交通產品優化優勢，以及北京濟還開發商介紹和團隊還有合作政策介紹。剛才這個項目跟剛才最早天津智谷差不多，但是我們這個是大亦莊該連也是在亦莊開發區東區，我們隸屬於通州新城的，可以享受中關村政策，很多開發商對政策比較關註，我們也可以享受到這個政策。

  我們區委就在黃渤海交叉位置，在東南五環邊上，項目規模非常大，整個地大傢可以看一下，剛才紅標志一共七個地塊，整體占地一平方共米，總建地超過一百六十萬，這個項目剛剛開始，大傢有大把房源可以選擇。另外說一下區域剛才標瞭，正好這麼大整體地塊周邊已經沒有這樣土地資源瞭，亦莊開發區發展從1992年發展到現在，擴區實際上開發區跟大興融合。

  通區五環和六環之間這個區域就是發展重點區域，這個圖其實是一樣，重點說一下未來區域一個發展，環保產能基地是北京市重點規劃，總占地面積17.5平方公裡，北京市副市長親自掛帥做這麼整體園區規劃，那麼這塊兒未來給當地帶來很多機會，包括就業，包括居住，因為是一個多功能地塊規劃，未來可能會給北京市供土大概提供10%到15%土地供土，我們這個地塊正好在在黃渤海位置離五環更近，所以區位價格不說離五換很近，住宅基本兩萬多一平米大傢都知道，有些投資一萬多自己買著住就行瞭。

  山西山匯項目代表劉輝：一千三，我們以租為主差不多六百每個月。

  主持人：感謝劉總，大傢有問題可以現場。

  首先給大傢說一下我們的區域，石景山區大傢也都知道目前來說從上世紀九十年代北京地產蓬勃發展到現在二十年時間，現在隨著首鋼搬遷相關政策調整，石景山區相信在最近這幾年有蓬勃發展很好契機，有幾個主要定位，北京服務中心，北京西三角主要是大興、石景山、房山、門頭溝幾個區域，還有石景山都有CBD、CRD，大傢都是業內也都知道，政府還有相關機構要西移。

  另外我們開發商跟一般開發商不太一樣，不是以產品銷售為主導以產業園區農地貸款銀行及公司信貸的相關問題免費諮詢並贏為主導，過去我初步定的自持比例在整個園區在25%，我是本土開發商是園區最大的業主可以保證客戶非常放心，開發商背景北京技術開發總公司開發建設是我們控股，而且我做工作其實比較早，應該從2003年、2004年一期二期，現在已經很多好的企業進來，現在這是我們三期也是我們規模最大一個產品。這是周邊一些配套，周邊配套比較成熟。人進來有些居住商業需求，沒關系在地塊邊上拿居住生活配套一例，會有七十年住宅都有，本身也帶商業街。

  重點摘出來作為銷售也好，客戶也好比較關心的問題，像車位，每一萬平米車位是配備75車位，地上地下車位很充足，下面這張圖是核心中央景觀軸圖，在樓裡辦公這個視野每天可以感受到。

  另外企業品牌，從2003年到2004年開始創立，意味著成熟成信高端，國企開發商專信，還有我們開發商的，我覺得跟咱們這些機構合作還有很重要問題就是，除瞭產品本身給客戶提供，還有我們開發商能給大傢提供什麼，能不能滿足客戶需求，這也是我覺得在營銷裡應該非常看好，我們開發商除瞭資源以外，還成立技術產業聯盟，引進很多戰略合作單位，包括剛才說像學校、銀行，還有證券公司包括一些企業協會，這樣為企業搭建包括公司服務人才引進，包括政策申請管理咨詢上市輔導企業發展平臺，聯盟已經成立完瞭，而且針對這塊兒還成立一個園區增值服務中心，也就是在物業提供基礎服務同時，為這些企業服務，有我們開發商統一輔導進行提供上述服務。

  還有就是我們實現智能園區與技術應用，互聯網全覆蓋都是些概念，我們現在摒棄傳統單地的排水機，完全可以解決辦公成本。花園式環境集權配套，其實能夠促進工作效益大傢想象一下如果在CBD密密麻麻寫字樓，排演妄取都是擁擠車流可能容易得抑鬱癥，咱們想不出問題沒問題去花園走走，一會就有瞭，尤其研發人員以創意工作效益，看見綠樹紅花碧草兩個概念，現在這個項目剛剛開盤，雖然剛剛開盤但是工業地產一般不允許預售，項目一期已經現房，企業可以隨買隨住，園區裡面有知名企業進來，歡迎大傢到我們園區裡面參觀一下沒問題。CBD辦公樓三年租金，不知道哪個項目王總說報付銀行按揭，我這銀行按揭都不用，一次性付款房子買到。另外還有一個最大一塊兒成為我們開發商合作夥伴，現在開發區進行大量基礎建設，包括各方面尋求企業合作，成為我們開發商夥伴或者沉淀我們客戶，大把機會把我們機場，包括新建配套設施包括一些建設都能尋找相關機會，而且還能優先購買我們其他產品，剛才我說瞭我在這塊兒也有配套公寓，配套一些商業，這是我們項目一個總結幾大價值點。

  政策優勢就簡單念這三條就可以瞭。一是1994年亦莊正式成立國傢北京唯一的國傢級開發區。1999年成為中關村高科技園區，這樣以後使得亦莊成為北京唯一有雙重優惠國傢級開發區。2007年1月5日整個北京市批復亦莊新城規劃。

  提問：想問一下咱們現在入住企業大概是哪些行業？有幾傢？

  這是我們目前操作項目，這個項目有幾個特點，第一個特點我想說這個項目位置，它的位置就在石景山遊樂園西門，對面綠化位置就是石景山遊樂園。第二特點就是大傢看到是雙塔，每個人從西五環走過就看到就是這樣一個現狀，這個項目在整個石景山區域周圍環境做得最好的，但是我想說這個項目在融科整個排序裡面是排在C類的，A類是融科目前在中關村最新的產品，是2001年入住的，目前仍然在中關村租金水平第一。

  提問：第二我也去過咱們項目，覺得樓間距有點緊張，綠化率有點低跟客戶推薦怎麼說？

  國際企業企業大道代表：這是這樣，看一下純幅度，容積率做一些連排或者其他這種，這樣樓間距密一點可能受一定限制，另外一個維和式，一般類似別墅不太一樣，裡面是綠化園區，裡面綠化面積挺大，預計6、7月份完工，大概在9月份山花浪漫時候邀請大傢去體驗一下，其實還是不錯的，這次綠化投入比較多。

  提問：您剛才說融資貸款，我想問問就是說，您剛才舉那個例子一千六百萬，可以貸一千兩百萬需要什麼手續。

  國際企業企業大道代表：如果有這個需求，買房把一千六百萬拍過來兩個代換手續同時進行，因為給另外一千二百萬售謦企業不一定管用，企業不缺欠跟企業溝通方面有這個問題。肯定會有資金緊張的時候，有1200萬售謦打底就可以做一些平時自己不敢想的事，就擴張自己企業怎麼樣，降低一下心理資金和客戶溝通。

  主持人：謝謝。蔣總講得非常實在。我們請天橋藝術大廈代表呂曉峰先生介紹情況。

  第二是有一個趨勢，其實我們現在都是這個行業的，對這個趨勢是非常非常清楚，現在有一種叫逃離CBD企業升級狀態，這有一些從CBD搬出來企業名稱，大傢隨便看一下都是非常非常知名企業，他們去的地方望京、酒仙橋、上地、通州、石景山、亦莊等等，並不是說那個地方租金便宜去那個地方，很多企業選中這個位置是因為商務花園更高品質的地方，其實不僅是一種逃離，更是辦公形式升級，如果企業和商務花園辦公企業對這種產品是非常非常喜歡的。

  天橋演藝園區是天橋集團和西城區政府，算是一個政策任務，為集團未來專門成立文化政府發展公司，今天主要跟大傢講園區的概況還有項目，第三個是重點，第四個合作方式。

  這是我們新園區圖，做金融街平方公裡就是一個證明，平方公裡創造全北京實大概35%左右，我們除瞭做金融街以外在德勝門、西直門、西單，宣武區和西城區合並之後，往南做產業園，又包括天橋產業園。前面夥伴談到產業園區還是異曲同工，我們大概用一個天橋街道辦事處一個面積規劃一個天橋演藝園區2.8平方公裡，這個項目離天安門大概1.5公裡。

  區委優勢很明顯，剛才說瞭市中心，周邊公路還是很好，公共交通軌道交通，我們大概離七號線，天橋園區離七號線大概，天橋藝術大廈項目離七號線大概六百米，應該是說2013年底全部做很快瞭，我們項目應該是今年的7月份交房，能夠滿足咱們交通，模式就是我們一貫模式，政府搭臺，政府一起來做這個項目，成功信息我們是必然有。整體定位還是以文化演藝為主，但是在前期我們對這個事情不做過多的剛性的要求，首先先把商務氛圍和商業氛圍做起來，然後在我們做劇場的方式來維持我們的園區整體定位。

  整個園區是2.08平方公裡，核心部分從天壇西門到永安路北側，這塊兒大概有這麼幾個項目，天橋會、市民廣場和天橋中心，目前正在施工就是天橋大廈和天橋中心，天橋藝術中心參照國傢大劇院做的一個大的建築局已經開店瞭，這就是我們正在建設天橋藝術中心。

  我們今天主要給大傢推天橋藝術大廈，還有很多項目今天跟大傢說這個。在金融街有項目、亦莊、石景山、通州、天津都有項目，以後大傢有合適客戶可以找我合作。

  實際上大傢對大城市污染還是有借鑒，室外空氣PM2.5每天出現報表狀態，在室內是完全可以達到PM2.5達標的狀態，我們公司現在在我們所有項目也是會引入這個東西。

  這是我們獨棟的效果圖，這是雙拼，相當於這是一個樓相當於兩塊，這是不同另外一個戶型雙拼，這就是一些我們屋頂一個花園，從屋頂角度看下我們中央景觀軸，這是我們效果圖展示在屋頂屋臺上開會辦公很自然的狀態，這是我們下沉庭院，下沉庭院裝修是我們效果圖展示，現場裝修效果也非常好。

  主持人：感謝周總為我們做的致詞，我想咱們在座的絕大部分我們同仁還是代理朋友居多，那麼我們業務人員更關註就是項目，有新的項目，有好的項目才是我們一個工作的動力和一個挖掘財富的源泉，那麼下面我們進入第二個環節，就是大傢最關註的項目推介環節。

  提問：稅收或者其他要求有嗎？

  天橋大廈代表：稅收暫時沒有要求，必須要把註冊地址挪到這邊來，暫時不做剛性要求。

  周鴻輝：大傢下午好！今天也非常感謝房訊網邀請我們參加代理會，我們去合作，我們合作共贏，首先我們覺得代理公司合作的時候，可能雙方代理公司我們應該具有專業人一個很成熟的給到業主一個合理，大傢雙方為瞭這個目標共同努力，咱們也有代理在逐步瞭解，我們應該通過我們對於市場每天把市場脈搏，我應該把我們做好。

  第一個優勢是區域優勢三個概念，一個環渤海經濟圈，不知道在座各位對這個瞭不瞭解，有最簡單說法讓大傢理解這個概念，前兩級是哪兩級？分別是珠三角和長三角，看出整個經濟圈概念整個政府包括中國經濟版圖裡有很重要的地位。

  主持人：時間關系關於天橋項目就到這兒。其實剛才看完天橋項目，我的感覺就是非常傳統非常好的適合辦公項目，高層很好層高很合適，並且客戶容納類型比較多樣，我們就推。下面繼續來，然後我們來有請銳創大廈項目代表關欣女士，為我們做銳創大廈介紹。

  銳創大廈代表：各位同仁及代理公司的代表大傢好，大傢可以看到大屏幕中我們銳創大廈主要的標志，它的位置所在我們說CBD最核心地段，跟前面幾位項目最大區別就是，我們所突出亮點就是我們地理位置，我們位置近鄰央視，大傢可以看到銳創大廈就是央視配樓和主樓。地圖上可以看到銳創大廈東三環東南角，我們也挨著地鐵十號線。銳創大廈外立面采取並不是在CBD核心區中玻璃墻，而是獨有的純天然石材，為瞭跟所有比較高端其他一些項目有所區別，畢竟我們這個項目所在的位置以及體量跟其他的是有一定區別，大概總體量在三萬平米左右並不是很大。

  CBD核心區域不和大傢多介紹，它的交通它的便利在座各位很清楚，這是我們實景照片，現在我們門頭掛上銳創大廈，這棟大廈隻租不賣。銳創大廈主要經濟技術指標，整個銳創大廈所有的總建築面積大概在三萬平米，分為地下兩層，地下十三層，現在目前一到三層已經全部出租完畢，現在對可租賃寫字樓樓層4到12層，而單層面積在兩千平米，我們十三層作為銳創大廈一部分辦公，作為自留。能夠看到我們層高，層高現在標準層高在3.5，空調系統也是中央系統以及電力配套。這是我們標準層平面圖，整個一層面積在2041.37平米，我們和其他不一樣，不能多分出很多傢對外進行租賃，我們一層最多隻提供兩傢客戶，最小出租面積為800平米，也就是一層隻有一個800和1200區分。分界線以堵墻為標志，這是電梯廳，左邊一傢800平米左右面向東三環。

  這是我們大堂一個效果圖，現在大堂已經投入使用，跟這個效果完全一樣，現在就是我們一個主要特征，也是我們一個賣點，石材立面剛才跟大傢講過，厚重大方商務形象講究也是低調高端辦公。

  第四開發企業專著運營商務花園

  接下來為大傢介紹銳創大廈一個具體招商方案，現在這是我們一個樓層分配表，現在一層到三層商業配套租賃完畢，商業分別是簽約建設銀行跟工商銀行，以及其他便利店跟咖啡這些作為商業整樓配套，地下一層和二層分別為車庫和員工食堂。

  現在對外報價11到13費用含物業費的，物業費中價格是按30每月每平米，物業公司也是銳創大廈自己的公司，簽約一個條件可能這裡面我們跟大傢介紹一個比較細致，因為這個大廈現在已經具備瞭進廠裝修條件，在五一時候客戶可以同時進場，付款方式是押三付三付款方式整層以上面積兩層或三層再行商議，簽約年下CBD和新地段，我們簽約年限兩到三年，三年以上我們會有一個遞增5%到15%，而起租要求剛才大傢分享過800平米最少起租面積。

  跟大傢一樣支付代理公司傭金標準一個月凈租金，對於品質優質較好的客戶將另行上報銳創大廈簡介就到這裡，還有沒有提問。

  石景山區分北中南，這是主要幾個產業園幾個地塊兒相關產品定位，包括創業園、流創園不給大傢做具體介紹。我們定位是中國科技園石景山區下轄示范區之一。

  天驥智谷王志強：都是整棟銷售。

  主持人：感謝關總對銳創大廈介紹。按說作為代理人首先對項目數據進行關註，讓我有機會經深切瞭解身邊項目更深的情況，下面有請今天推介會最後一個項目順捷大廈代表王延浩先生做順捷項目介紹，有請。

  順捷大廈代表：各位來賓大傢下午好，很榮幸我是最後一個為大傢介紹項目，大傢想必也都很累瞭，因為我這講完瞭就是大傢最關註的抽獎環節瞭，也希望大傢能堅持住，預祝大傢能抽到大獎謝謝。

  下面我為大傢隆重介紹一下順義區一個標準的五位一體寫字樓順捷大廈。我們順捷大廈位於順義區南法信鎮，地理位置十分優越。項目周邊發展佈局以及商務分為也是非常濃厚，包括馬坡組團，還有交通樞紐，以及現在制造業以及中央別墅區，我們項目正好處在整個順義區核心區域，也就是現在譽為國門商務區，以後也將打造現代化商務區。順義區今後產業結構包括以下幾點，包括現在制造業國際貿易會展經濟，以及體育休閑，隨著北京十一五規劃產業集群發展規劃以後，將有以下幾個業態，咨詢服務以及現在制造業以下幾個產業類型。

  我們項目正好位於天竺中保區，與空港物流融為一體，享受這兩個區域配套資源，配套資源非常優質，交通條件也是非常便利的，項目正北側就是現在目前開通15號線南法信站，距離項目一公裡左右路程，不行15分鐘，有多條公交線路，以及現在的多條城市主幹到，還有通順路等多條主幹道交通非常便利，順義區給我們項目很多支持包括政策方面以及服務方面，大傢有需求可以去瞭解一下。

  所以我們說原來石景山區，現在六區也好，事實上能夠提供給中關村這樣空間並不大，因為石景山整個面積就很小，其次大量住宅和原來老工業區占大量位置，所以說能拿出來非常少。由於天然之間跟海淀這邊地質關系向石景山方面發展非常非常明顯，我們註意到這個趨勢非常明顯。這是剛才說過的和我們看到趨勢。

  產品園區綠化做非常高端，既重視人文又重視自然，大傢可以看到目前這些圖片就是項目一些實景園區綠化圖，項目南側綠化帶可以達到30米，園區綠化也是非常好的，可以為入住企業提供生態辦公環境，在北京市的寫字樓裡也是很少有這種規劃一個辦公樓。首層大堂層搞達到7.9米，整體通透，大傢看到圖片就是我們項目一些實景的圖片，包括前臺還有大堂中廳，以及東西側長廊，這個為客戶提供很好休閑場所。

  電梯廳是采用不銹鋼產業鏈和石材打造光線柔和工作不壓抑，精裝內石，硬結配套采用是開通，外地面采用雙層中空玻璃，更好降造和節能減排窗戶隨時開起便於開放，停車場實景圖地上地下一共140個停車位，這是一些其他用電，包括電梯電力包括供水系統，那我們物業管理公司是金融街物業，也是全國前三甲物業公司，我們大廈硬件配套有員工餐廳，還有班車為入住企業提供很好交通，目前班車達到地鐵無銜接，這個首層商業一個平面圖，我們商業配套咖啡廳以及便利店，展示店非常良好，首層層高7.9米，局部可以做一個夾層。

  辦公租賃面積三到四層以小面積分割為主，主要233平米到390平米分割狀態，5到8層屬於高區，面積分割比較靈活，而且戶型方正比較舒適，使用率比較高，順捷大廈是由我們中原作為項目代理商希望與各位代理同仁經常合作，加我聯系方式有問題可以多多打電話，謝謝大傢。

  主持人：哪位有問題，看看有沒有關於順捷問題。看來王總講比較細致，感謝王總，感謝王總對順捷的介紹。聽瞭王總介紹感覺現在我們可以更多關註一下包括金展區域都是很熱的區域。我先簡單說一下，首先也是非常感謝剛才以上咱們做過項目介紹的諸位咱們項目代表，我覺得作為咱們代理人最主要就是咨詢，咨詢還是咨詢，今天各位項目代表給我們帶來項目第一手的情況跟咨詢，我們還是以掌聲感謝我們上面做項目介紹的項目代表。

  提問：剛才聽項目簡單介紹，想問一下寫字樓配套能提供，企業入住以後職工住宿這方面？

  可能需要單獨交代一下這個表詳細不給大傢介紹，重點交代運營優勢，產業園區跟普通辦公用地最大區別在於，一定要非常重視運營，園區入主以後運營問題，不簡單是提供工業服務或者常規服務，我們有八大平臺46項服務細節非常多，全面護航企業成長，會給你解決企業融資、人才或者財務、稅務各方面的問題，就是作為一個企業，相當於整個園區所有企業聯合起來一個部門一樣，我們會幫它和政府保持一個溝通，包括政策落實，包括關註企業一些狀況，包括銀行，會跟銀行簽一些協議，這都是為瞭企業做一個全面服務，解決企業很多問題，這其實和普通的辦公物業最大的區別。我們是把這個東西作為非常重要東西在做。

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